Conseils pour la recherche et le choix d'un bien immobilier
Vous aimez rechercher vous-même votre maison idéale ou vous faites appel à des agents immobiliers ?
A ce sujet, nous devons ouvrir une parenthèse qui concerne les agences immobilières. Aujourd'hui, la majorité des transactions sont effectuées par l'intermédiaire d'agents immobiliers, souvent non professionnels et seulement attentifs à percevoir la commission.
L'agence immobilière, vous devez l'exiger, doit s'assurer au moins de l'urbanisme, du cadastre et de la bonne origine du bien. Et il doit aussi s'occuper de la négociation, la mener à bien dans votre intérêt. Tout le reste des contrôles (absence de charges, servitude, sécurité d'achat, dons éventuels) sera effectué par le notaire. Nous vous conseillons également de faire vérifier les aspects techniques par un expert (géomètre professionnel ou architecte inscrit au registre). Avec un coût de quelques centaines de CHF vous dissiperez tout doute sur la construction et tous ces aspects qu'il est bon de connaître avant d'ouvrir son portefeuille...
En même temps, vous obtiendrez également une évaluation de la propriété "par le corps" et "par le mètre carré", qui vous guidera dans la détermination correcte du prix du marché. Vous n'avez aucune idée du nombre de variables qui affectent le prix et la valeur d'une propriété. Achat immobilier : aspects structurels A ce stade, nous parlons des aspects matériels et techniques du produit que nous allons acheter. Quand remonte la construction ? Saviez-vous que les constructions en béton armé sont garanties 100 ans ? Et après 100 ans ?
Je ne sais pas si ce qui s'est passé à Ponte Morandi à Gênes est clair pour vous... le béton armé se détériore avec le temps... mais ceci est une autre histoire...
Les implants, comment ont-ils été fabriqués et quand ?
Quel est le type de fondation (socle, plate-forme... ?)
Qui est le fabricant ? Se met-il le visage dessus ou se cache-t-il derrière une simple "société" anonyme à capital minimum ? Est-il actuellement en activité ? A-t-il une histoire de constructions antérieures ? Avez-vous des dossiers en cours pour d'autres bâtiments construits, peut-être pour des défauts structurels ? De quel type de structure du bâtiment s'agit-il (béton armé, acier, autres types) ?
Comment ont été construits les tuyaux, l'insonorisation, l'isolation, les descendants, les systèmes individuels et les condominiums ?
Et encore une fois... Comment le bâtiment est-il revêtu ? Brique, rideau, carrelage, avec éléments préfabriqués, avec plaques de plâtre ? Quelles sont les caractéristiques hydrogéologiques (très importantes !) du terrain sur lequel il est construit ? Des critères antisismiques ont-ils été utilisés ? Si oui, lesquelles ? Le bâtiment est-il en place du point de vue cadastral et urbanistique (tant au niveau de la copropriété qu'à celui de l'unité spécifique) ? Avez-vous vu le certificat énergétique (avec la classe énergétique) du bâtiment ? Qui administre le bien ? Quelle est sa réputation ? Quel est le nom de l'administrateur de la copropriété, que fait-il ? ...(nous contacter) Vous achetez un appartement en Suisse ? Avez-vous examiné les règles de copropriété ? (Je cite cela parce que dans certains cas, dans le règlement de copropriété, il est prévu que le bâtiment accueille des antennes de téléphonie mobile qui émettent de fortes ondes électromagnétiques... ou d'autres servitudes dangereuses). Et si l'on s'attend à... et vous ne saviez pas... vous ne pouvez rien faire.
Que prévoit le règlement sur les condominiums ?
"Le règlement de copropriété est un document fondamental à analyser (ce n'est pas pour rien qu'il n'est mentionné et rappelé dans l'acte d'achat).
Il contient les règles de base auxquelles vous devez vous conformer et surtout les exceptions aux règles de droit commun (par exemple, s'il est possible d'ouvrir une porte, si vous ne pouvez pas vous opposer à la présence ou à l'installation d'antennes téléphoniques sur le toit à émissions électromagnétiques, quel type de stores à monter, quel type de grilles, si elle fournit une antenne centralisée, si l'on permet ou interdit d'installer une parabole sur la terrasse privée, comment se comporter dans la résidence,...la possession des animaux, les horaires de silence et de nombreux autres aspects ne sauraient être sous évalués).
C'est l'ensemble des règles de base et des principes fondamentaux de la vie dans ce condo en particulier. Y a-t-il des travaux extraordinaires décidés par l'assemblée de copropriété ? Y en a-t-il en prévision à court terme ? Quelle est la situation des parties du condominium ? Y a-t-il des cas en cours ? Et avec qui ? Y a-t-il des locataires en retard de paiement qui ont fait l'objet d'une poursuite de la part de l'immeuble en copropriété ? Qui sont les voisins ?
L'achat d'une maison est un événement unique pour plusieurs dans la vie et doit se faire en toute connaissance de cause. La majorité des transactions sont effectuées par l'intermédiaire d'agents immobiliers, qui ne sont souvent attentifs qu'au paiement des commissions. Mais ce n'est pas toujours le cas : je connais des agents immobiliers très sérieux qui font leur travail avec passion et efficacité. L'agence immobilière (si elle s'occupe de la vente) a-t-elle fait toutes les recherches nécessaires (cadastre, conformité urbaine, sur les propriétaires, etc. etc. etc.) ?
Le propriétaire du bien, s'il s'agit d'un particulier, qui est-ce ?
Qu'est-ce qu'il fait ? ...vous ne voulez pas trouver vos créanciers à la maison...ou pire, vos bookmakers...ou vos dealers..... Évidemment, nous allons trop loin, mais il n'est pas rare que de nouveaux acheteurs soient impliqués dans des histoires anciennes qui ne les concernent pas, surtout dans certains quartiers "populaires".
Mais il y a un autre problème, j'aime le mentionner même s'il ne concerne pas tout le monde.
Disons que nous sommes superstitieux !
Dans notre pays, il y a aussi des gens superstitieux, cela va sans dire.
Qui vivait dans cette maison ? Quelle est l'histoire des propriétaires ? Y a-t-il des mystères ? Évidemment, les fantômes n'existent pas, mais peut-être que d'autres suggestions ou superstitions populaires sont crédibles pour certains.
Je vais vous raconter une anecdote qui s'est vraiment passée :
"une fois un ami / client à moi a acheté une très belle maison dans le centre-ville, à un prix favorable, peut-être trop favorable... mais n'a pas remarqué d'abord. Ce n'est qu'ensuite qu'il a découvert qu'à l'intérieur de cette maison, il y avait eu un meurtre brutal, connu de la presse, qui a rempli les journaux pendant des années étant un cas non résolu. Pour beaucoup, cela n'aurait pas été important, mais pour lui, profondément superstitieux, ce fut un traumatisme... qu'il n'a surmonté qu'après un long moment".
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